KANCELARIA RADCY PRAWNEGO

ANETY JASTRZĘBSKIEJ

ANETA JASTRZĘBSKA

CO ROBIĆ, JEŚLI INWESTOR NIE PŁACI ZA ROBOTY BUDOWLANE? (W TYM O FORMACH ZABEZPIECZENIA UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE)

Każdy przedsiębiorca w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej wielokrotnie spotyka się z ryzykiem związanym z możliwością braku zapłaty przez swoich kontrahentów za dostarczone towary lub wykonane usługi. Brak płatności może wynikać z wielu przyczyn, np. złej kondycji finansowej kontrahenta, zdarzeń tzw. siły wyższej, ale również złej woli drugiej strony, której zależy na uniknięciu lub jak najdłuższym odwlekaniu momentu zapłaty.

 

Problemy z płatnościami są dosyć często spotykane szczególnie w branży budowlanej, gdzie wielu inwestorów nie płaci swoim wykonawcom w terminie, co z kolei prowadzi do pogorszenia sytuacji finansowej tych wykonawców, a w najgorszym razie może skutkować ich upadłością. Należy dodać, że sytuacja wykonawcy jest od początku mało korzystna, ponieważ otrzymuje on wynagrodzenie dopiero po wykonaniu robót budowlanych (lub jakiejś ich części) oraz po ich odebraniu przez inwestora, co przy braku dobrej woli tego ostatniego bywa bardzo problematyczne.

 

Ryzyko podejmowane przez wykonawcę jest nieodłączną częścią prowadzenia biznesu i nie da się go do końca wyeliminować. Można jednak wykorzystać określone, przewidziane przez przepisy prawa rozwiązania, które pomogą to ryzyko zminimalizować.

 

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane 

 

Jednym z najczęściej spotykanych sposobów zabezpieczenia lub wyegzekwowania płatności od inwestora jest uzyskanie gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Została ona uregulowana w art. 649[1] – 649[5] Kodeksu cywilnego.

 

Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy o roboty budowlane oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.

 

Gwarancję zapłaty stanowią:

- gwarancja bankowa,

- gwarancja ubezpieczeniowa,

- akredytywa bankowa,

- poręczenie banku.

 

Udzielenie gwarancji zapłaty polega na tym, że inwestor, po otrzymaniu wezwania do udzielenia gwarancji od wykonawcy, zawiera umowę z bankiem lub zakładem ubezpieczeniowym (gwarantem). Na podstawie tej umowy gwarant zobowiązuje się zapłacić wykonawcy określoną w niej kwotę wynagrodzenia, należnego wykonawcy na podstawie umowy o roboty budowlane, po otrzymaniu od wykonawcy stosownego żądania zapłaty. Potwierdzeniem zawarcia umowy jest dokument gwarancji, który inwestor ma obowiązek dostarczyć wykonawcy w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni.

 

Koszty związane z ustanowieniem przez inwestora gwarancji zapłaty wykonawca i inwestor ponoszą po połowie, przy czym inwestor powinien udokumentować ich wysokość.

 

Zgodnie z przepisami, jeżeli wykonawca o to wystąpi, inwestor ma bezwzględny obowiązek udzielenia gwarancji zapłaty. Prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie można wyłączyć ani ograniczyć przez czynność prawną, a więc np. zapisanie w umowie, że wykonawca takiego prawa nie posiada lub z niego rezygnuje będzie nieważne.

 

Gwarancji zapłaty wykonawca zażądać może w każdym czasie, a więc w sytuacji, jeżeli strony współpracują ze sobą w zgodzie i bez żadnych problemów, ale również wówczas, gdy inwestor przestaje realizować swoje obowiązki umowne, np. opóźnia płatność wynagrodzenia. Inwestor nie może odstąpić od umowy z powodu zażądania przez wykonawcę udzielenia gwarancji zapłaty – taka czynność będzie bezskuteczna.

 

Jeżeli inwestor, wbrew obowiązkowi nakładanemu przez przepis Kodeksu cywilnego, nie dostarczy wykonawcy gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, wówczas wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

 

Należy dodać, że brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych przez wykonawcę z przyczyn dotyczących inwestora.

 

Odpowiedzialność solidarna inwestora wobec podwykonawców 

 

Kolejnym sposobem odzyskania należnego wynagrodzenia jest skorzystanie z uprawnienia określonego w art. 647[1] § 5 Kodeksu cywilnego. Przepis ten jest jednak adresowany wyłącznie do przedsiębiorców, którzy są podwykonawcami inwestycji, tzn. zawarli umowę o wykonanie określonej części robót budowlanych nie z inwestorem, ale z generalnym wykonawcą lub jednym z dalszych podwykonawców.

 

Zgodnie z w/w przepisem, zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że podwykonawca może dochodzić zapłaty należnego mu wynagrodzenia nie tylko od firmy, z którą bezpośrednio zawarł umowę (zwykle generalnego wykonawcy), ale również od samego inwestora, a także od wszystkich podmiotów, które zlecały poszczególne roboty firmie, z którą podwykonawca podpisał umowę.

 

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że podwykonawca może dochodzić zapłaty części lub całości należnego mu wynagrodzenia osobno od wykonawcy, z którym zawarł umowę, oraz od inwestora, a także od obu tych podmiotów łącznie. Dokonanie zapłaty wynagrodzenia przez jeden podmiot zwalnia z tego obowiązku podmiot drugi.

 

Solidarna odpowiedzialność inwestora (oraz kolejnych wykonawców) powstaje jednak po spełnieniu określonych warunków. Przede wszystkim inwestor (oraz kolejne podmioty w „łańcuchu” zlecania robót) musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Istnieje jednak domniemanie, że jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie takiej umowy. Milczenie inwestora będzie zatem uznane za wyrażenie zgody na zawarcie umowy. Umowy zawierane przez wykonawcę z podwykonawcami, a także przez podwykonawców z dalszymi podwykonawcami muszą mieć formę pisemną, pod rygorem nieważności.

 

Prawo skorzystania z możliwości wystąpienia z roszczeniem bezpośrednio do inwestora jest skutecznym zabezpieczeniem interesów podwykonawcy, pod warunkiem, że inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. W praktyce inwestor może złożyć sprzeciw na zawarcie umowy i jeżeli dokona tego w przewidzianej formie i terminie, wówczas podwykonawca nie będzie mógł skorzystać z tej formy zabezpieczenia.

 

Wstrzymanie wykonywania robót budowlanych 

 

Poza w/w uprawnieniami, które przysługują na podstawie przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane, wykonawca może również skorzystać z ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu i skutkach niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych.

 

Zgodnie z art. 490 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron obowiązana jest spełnić świadczenie wzajemne wcześniej, a spełnienie świadczenia przez drugą stronę jest wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy, strona zobowiązana do wcześniejszego świadczenia może powstrzymać się z jego spełnieniem, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego lub nie da zabezpieczenia.

 

W/w przepis daje wykonawcy prawo do wstrzymania wykonywania robót lub ich części do czasu aż inwestor nie zaofiaruje zapłaty należnego wynagrodzenia lub nie da zabezpieczenia zapłaty tego wynagrodzenia.

 

Warunkiem koniecznym do wstrzymania robót jest wątpliwość co do dokonania zapłaty wynagrodzenia przez inwestora ze względu na jego stan majątkowy. Należy zaznaczyć, że sformułowanie to nie oznacza konieczności wykazania przez wykonawcę niewypłacalności inwestora w rozumieniu ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze. Wykonawca będzie musiał udowodnić, że są takie okoliczności, dotyczące majątku inwestora, które pozwalają przyjąć, że zapłata umówionego wynagrodzenia może budzić poważne i uzasadnione wątpliwości. Taką okoliczność może stanowić np. brak aktywów po stronie inwestora. Informacje, że inwestor zalega z płatnościami na rzecz innych swoich kontrahentów, lub że w stosunku do inwestora prowadzone są liczne postępowania egzekucyjne, również będą bardzo istotne.

 

Należy pamiętać, że uprawnienie do wstrzymania robót nie przysługuje w sytuacji, gdy w chwili zawarcia umowy o roboty budowlane wykonawca wiedział o złym stanie majątkowym inwestora. Wątpliwość co do stanu majątkowego inwestora musi zatem powstać już po podpisaniu umowy.

 

Odstąpienie od umowy 

 

Jeżeli inwestor dopuszcza się zwłoki w zapłacie wynagrodzenia, wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 491 Kodeksu cywilnego. Jest to uprawnienie niezależne od prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 649[4] § 1 Kodeksu cywilnego, tj. w przypadku niedostarczenia przez inwestora gwarancji zapłaty.

 

Art. 491 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (a do takich umów należy umowa o roboty budowlane), to druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

 

Trzeba pamiętać, że możliwość skorzystania z w/w przepisu jest uzależniona od zwłoki inwestora, czyli od sytuacji, w której inwestor opóźnia się z zapłatą wynagrodzenia z powodu okoliczności, za które to on ponosi odpowiedzialność, tj. ze swojej winy. Nie będzie na przykład stanowić zwłoki inwestora brak zapłaty z powodu awarii w banku, która uniemożliwiła dokonywanie przelewów. Za zwłokę uznaje się natomiast sytuację, gdy inwestor, z przyczyn leżących po jego stronie, odmawia dokonania odbioru prawidłowo wykonanych robót budowanych.

 

Odpowiedni termin z kolei powinien być taki, aby inwestor miał szansę spełnić swoje świadczenie do czasu jego upływu - np. jeżeli inwestor płaci przelewem, to nie można wyznaczyć terminu 1-dniowego, ponieważ tyle czasu może mu nie wystarczyć na dokonanie przelewu.

 

Inne sposoby zabezpieczenia płatności wynagrodzenia wykonawcy 

 

Poza w/w sposobami zabezpieczenia/dochodzenia zapłaty wynagrodzenia wykonawca może domagać się od inwestora ustanowienia w umowie o roboty budowlane innych rodzajów zabezpieczeń, które znajdują zastosowanie również w innych umowach cywilnoprawnych.

 

Takie zabezpieczenie mogą w szczególności stanowić:

- weksel in blanco - wykonawca w razie braku płatności może w nim wpisać kwotę równą należnemu do zapłaty wynagrodzeniu z umowy o roboty budowlane. Do weksla dołącza się deklarację wekslową, w której strony szczegółowo regulują zasady zaspokojenia wykonawcy i sposób wypełnienia weksla,

- poręczenie - za umowne zobowiązania inwestora może poręczyć osoba trzecia, np. spółka powiązana z inwestorem (spółka z grupy kapitałowej, do której należy spółka inwestora),

- przewłaszczenie na zabezpieczenie - inwestor przenosi własność określonej rzeczy (ruchomości lub nieruchomości) na wykonawcę, który zobowiązuje się względem inwestora do korzystania z nabytego prawa tylko w takim zakresie, w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wynagrodzenia wykonawcy, pozostawiając możliwość korzystania z rzeczy przez dotychczasowego właściciela,

- zastaw na rzeczach ruchomych lub prawach inwestora - w przypadku, gdy inwestor nie płaci wynagrodzenia, wykonawca może zaspokoić się z rzeczy oddanej mu w zastaw, tzn. może doprowadzić do sprzedaży rzeczy objętej zastawem w trybie egzekucji sądowej i zaspokoić swoje roszczenia wobec inwestora z uzyskanej sumy,

- hipoteka na nieruchomości inwestora - po ustanowieniu hipoteki, wykonawca może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń, np. w zakresie wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane, z nieruchomości należącej do inwestora, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela tej nieruchomości,

- zastrzeżenie własności materiałów budowlanych - jeżeli wykonawca, poza wykonywaniem robót budowlanych, dostarcza inwestorowi również materiały służące do budowy obiektu, wówczas może zastrzec w umowie, iż własność tych materiałów przejdzie na inwestora dopiero po zapłacie wynagrodzenia lub jego określonej części.

 

Mimo dość dużego wyboru dostępnych zabezpieczeń płatności wynagrodzenia wykonawcy, możliwość ich zastosowania przy konkretnej umowie zależy w ogromnej mierze od wzajemnych relacji stron i ich pozycji negocjacyjnej.

 

 

Nasza Kancelaria służy radą i pomocą w przypadku jakichkolwiek problemów z wykonaniem lub niejasności w zapisach umów o roboty budowlane. Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawimy naszą rekomendację dotyczącą rozwiązania Państwa problemu, doradzimy najlepsze wyjście z problematycznej sytuacji, w tym skorzystanie z dostępnych uprawnień w zakresie zabezpieczenia i wyegzekwowania płatności wynagrodzenia wykonawcy. Służymy także pomocą w przygotowaniu odpowiednich zapisów kontraktów budowlanych na etapie ich negocjowania. Zapraszamy do korzystania z naszych usług!